土地の中には何らかの理由で活用できていない「遊休地」があります。
誰もが納得する活用が簡単に見つかれば良いですが、良い土地活用が見つからないケースも多いです。
土地活用は、土地の法規制や広さ、賃貸需要によって選択肢が絞られます。
また、何を選ぶかで投資額の大小や難易度、収益性等も異なってきます。
良い土地活用を見つけるには、ケース別にどのような土地活用が適しているのか、ある程度の知識を持っておくことが必要です。
ぜひ、「遊休地を活用したい」という希望をかなえてください。
1. 遊休地の活用を決める3つのポイント
最初に遊休地の活用を決める3つのポイントを解説します。
1-1. 土地の法規制
土地には利用上の法規制があるため、自由に建物を建てられるわけではありません。
土地の法規制の代表的なものには、都市計画法の用途地域があります。
用途地域とは、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称です。
例えば、用途地域の中には、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域として、第一種低層住居専用地域というものがあります。
第一種低層住居専用地域にある土地では、百貨店のような大規模な商業施設を建てることができません。
建築可能な建物の用途は、用途地域によってある程度制限されており、その中からベストな活用方法を選ぶのが土地活用の基本です。
1-2. 広さ
土地活用の決め手には、土地の広さも重要です。
例えば、土地活用の一つにビジネスホテルがあります。
外国人観光客の増加から、地方都市でもビジネスホテルは賃貸需要もあり、人気の高い土地活用です。
しかしながら、駅近くでホテルの建築が可能な用途地域であっても、30～40坪しかない土地であれば、ホテルを建てることができません。
ビジネスホテルは、200室以上確保が投資採算ラインであることから、300坪程度の土地の広さが必要となってきます。
このように、土地は法規制上、建築可能な場所であっても、広さによっては建築できない建物もあります。
土地活用は、用途地域によって建築できる選択肢が限られ、さらに土地の広さによって建物の用途の選択肢が絞られることになります。
1-3. 賃貸需要
土地活用の最終的な決め手となるのは、賃貸需要です。
法規制や土地の広さで物理的に建築可能な建物があっても、誰も借手がいなければ、その投資は無駄になってしまいます。
例えば、郊外に広い土地があり、法規制の上でも店舗が建てられるような土地であっても、店舗の賃貸需要がなければ、店舗用地としての活用はできません。
賃貸需要のない活用は諦め、その他のアパートや老人ホーム等の選択肢の中から一番収益性の高い活用方法を選ぶことになります。
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